陈晓敏 张铠容 离婚诉讼中通过裁判设立居住权问题研究

2024年第1期策划

以裁判设立居住权研究

编者按 由于立法的微言大义，对于裁判是否可以创设居住权，无论在实务中还是在理论上都存在争议。如果答案是否定的，那么须要进一步回答的问题则是，如何满足司法实践的客观需要；如果答案是肯定的，那么在哪些情形中、应当以何种标准来创设居住权，则是值得被细致研究的问题。本期策划展示了实务工作者与理论研究者对上述问题的思考。

应用

2024年

1月策划

系列文章之二

离婚诉讼中通过裁判设立居住权问题研究

文 / 陈晓敏 张铠容

作者单位：中南财经政法大学

内容提要

离婚诉讼中能否通过裁判设立居住权，在理论与实务中素有分歧，其规范基础与适用要件有待明晰。非基于法律行为发生物权变动之规定与离婚财产分配制度之规定共同为离婚诉讼中通过裁判设立居住权提供了制度空间。确定离婚诉讼中通过裁判设立居住权之适用要件，需综合考虑物尽其用原则、居住权制度及不同离婚财产分配制度之立法目的。通过裁判设立居住权和通过当事人之意思表示设立居住权在客体范围上有所区别。分别以离婚经济帮助制度、离婚经济补偿制度和夫妻共同财产分割制度为依据通过裁判设立居住权时，所设居住权之时间限度亦有区别。同时，原则上只有形成判决才能设立居住权，这决定了只有以离婚经济帮助制度为规范依据时才可通过裁判在非夫妻共有房屋之上设立居住权。

目次

一、问题的提出

二、离婚诉讼中通过裁判设立居住权之规范基础
三、离婚诉讼中通过裁判设立居住权之适用要件
（一）离婚诉讼中通过裁判设立居住权的客体范围
（二）离婚诉讼中通过裁判设立居住权的时间限度
（三）离婚诉讼中通过裁判设立居住权的裁判类型
四、结论

一

裁判设立居住权的正当性

（一）

民法典居住权制度的功能导向

居住权作为大陆法系典型的用益物权，是指对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用之权利。居住权是基于现实社会需求的产物，其起源于罗马社会特殊的家长权家庭制度和概括继承制的遗产继承制度，为弱势群体解决居住问题而创设。该制度自诞生以来，在保障家庭职能、满足生活扶助需求、发挥房屋价值效用等方面发挥重要作用，为欧陆各国民法典所继受发展。

我国在2002年物权法（草案）制定时，立法者就曾在草案中设计居住权相关规定，但最终以“没有必要”为由删除，认为民事主体基于家事关系和租赁关系可以满足居住需求，通过亲属间的赡养义务与社会保障措施可以实现对家庭弱势人员的居住保障。伴随经济社会发展所带来的住房紧张和人口老龄化问题，为了回应“住有所居”的时代需求，我国民法典新设居住权这一用益物权，明确居住权设立应“满足生活居住的需要”“无偿设立”且“不得转让、继承”“不得出租”，具有鲜明的人役权特征，强调权利的人身性和社会保障属性。

对于居住权的设立方式，民法典封闭列举了合同和遗嘱两种方式，基于条文本身无从解释人民法院可依裁判方式设立居住权。但作为承载社会性居住权功能的居住权制度，衡量这一制度现实价值的核心尺度在于其能否实现保障弱势群体居住权益的功能。功能主义释意作为法教义学的延续与发展，是实现裁判结果妥当性以及在规范功能的基础上实现法律正义的重要方法。回归民法典居住权制度设立所欲实现的功能目的，法官在解释和适用居住权制度时应当关注法律形式背后的社会功能期待，将居住权制度所欲实现的理想法律预期作为判断标准。人民法院以裁判方式设立居住权是实现“住有所居”，切实发挥民法典“固根本、稳预期、利长远”的功能，因此，可依循功能主义释意模式，在一定程度上拓展居住权制度的文义解释射程，为裁判设立居住权提供正当遵循。

（二）

民法典居住权制度的罅隙填补

民法典的编纂实现了居住权从无到有的制度创设，在一定程度上弥补了我国物权法定主义下物权类型的短板，进一步完善了我国的物权体系。但立法对于居住权的制度设计过于单薄，寥寥6个条文难以支撑居住权制度的实际运行，留下诸多规范空白，无法反映居住权制度的规则体系全貌。这是由于我国的居住权制度设计缺乏用益物权的共性规则做补充，导致居住权在民法典体系中呈现单兵突进的境况，规范设计的阙如给居住权的适用带来困难。如，居住权的设立方式除合同和遗嘱外是否还有其他方式，居住权人的权利义务内容以及居住权和其他权利冲突时如何解决等。

在居住需求扩大、社会保障存在短板等社会背景下，我国的居住权制度自诞生之日起，就由国家立法承担起弱势群体居住利益的最后守护者角色。然而立法仅规定居住权可以通过合同与遗嘱这两种意定方式设立，这一设计无法有效承载居住权的社会使命甚至抑制了其价值发挥。由于意定居住权的设立不具有强制性，家庭关系中居住权的设立以家庭成员的合意为前提，以登记为生效要件，若在难以达成合意的情形下，居住权制度恐难全面保障家庭关系中弱势方的居住利益。

比较法上，居住权既可以依法律行为设立，也可以依非法律行为设立，法定方式设立居住权也获得普遍认可,如法国民法典为特定群体设定法定居住权，用以保障生存配偶的居住权益（法国民法典第579条、第625条、第763-766条）。法定居住权作为与意定居住权相对的概念，是法定条件满足时直接加以确认的居住权,法定设立方式的强制性能够有效弥补意定设立方式的不足。我国民法典并未设立法定居住权，为了兼顾民法典适用的妥当性和体系的稳定性，人民法院通过裁判方式设立居住权可以很大程度上实现法定居住权的功能意旨，在无法达成居住权合意时，以公权力介入的形式实现居住权的特定保障目的，以保护特定群体的居住利益。

（三）

居住权设立方式的困境纾解

裁判设立居住权在民法典之前的现行法中就已经出现，各地法院在裁判中将居住权作为一种利益平衡的工具，在养老、公房租赁等领域普遍存在以裁判方式为特定主体设立居住权的情形，只不过在民法典颁布前裁判设立的居住权是作为一种非物权性的权益保障存在。权利是对利益的法律确认，我国物权体系随时代变迁呈现出与时俱进的鲜明特征，居住利益经法律识别最终上升为权利。然而居住权在未进入物权法体系之前尚可通过裁判方式获得法律确认和保护，在民法典出台后，作为当事人生存保障的居住权利不应局限于制度本身而被怠慢。

居住权意定设立的规则构建充分体现了对所有权人意志的尊重，推动居住利益弱势者通过磋商和价值交换等实现自力保障，实现房尽其用。然而，受制于个体的有限理性，居住权的设立以及权能范围往往受制于房屋所有权人的偏好，居住利益需求方在磋商中处于劣势，往往要被迫接受不平等对价甚至个人期待的完全落空。实践中，涉及居住权纠纷的大量案件中，当事人之间并无居住合同或遗嘱的情形屡见不鲜，若严格遵循居住权意定设立规则，无法解决特定群体亟需住房保障的现实需求，案件审理较易陷入规范供给不足所导致的司法困境。

当前法院对该类案件的处理模式也呈现出多样性，大致分为以下几类：一是严格遵循民法典居住权的设立规范，以当事人之间未签订居住合同或不存在遗嘱为由驳回居住权诉请；二是通过其他制度规范替代解决当事人之间的居住权纠纷，如基于亲属法中的扶养、赡养义务或公序良俗等民法基本原则认可当事人享有非物权性质的居住利益；三是认可主体享有居住权，以裁判设定居住权的方式对住宅权利进行重新配置。司法裁判思路各异反映了居住权章单一意定设立方式在实际适用中的现实难题，日益增多的居住权纠纷更是彰显实践中自然人对居住权的迫切需求。裁判设立居住权正是为了弥补意定设立方式的局限，纾解特定弱势群体在无合同或遗嘱条件下无法享有居住权益的困境。

二

裁判设立居住权的规范路径

（一）

裁判设立居住权的司法实践

法律制定和司法裁判在价值追求本质上趋于一致，前者侧重于对权利的事先保护，而后者则是对权利的事后补救。在居住权的法律制定留有缺漏的情形下，通过司法活动对居住权功能实现给予补救应运而生。

在民法典设立之前，由于我国的物权法体系缺乏居住权这一物权类型，法官并未囿于物权法定原则径直否定当事人主张的居住权需求，对于民众的居住权纠纷，法官主要依赖于法律解释寻求应对之策，客观存在以裁判方式为特定主体设立居住权利的情形。如在离婚诉讼中涉及居住纠纷的，根据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》（以下简称《婚姻法解释(一)》）第27条第3款规定，一方当事人以生活困难为由,主张对于对方所有的房屋享有居住的权利多能获得法院的支持。此种居住权虽非物权，但通过裁判的方式认可当事人享有可对抗所有权人的居住权益，实际上具有物权的效力内容。实践中，涉及居住权纠纷的当事人之间通常具有特定身份关系，该类案件多发生于婚姻家庭继承等社会性（或伦理性）领域，裁判者必须要对这些场域的特殊居住利益诉求予以回应。面对婚姻家庭和继承领域的居住权纠纷，裁判者多以利益衡量作为裁判逻辑，基于权利人因当事人之间特定身份关系对房屋所享有的依附关系或情感联结，认可特定主体享有保障性的居住权。

在民法典出台后，除了基于合同和遗嘱设立的居住权外，通过裁判设立居住权的裁判路径也为许多法院所采纳。法院以裁判方式设立居住权的情形同样多发生于离婚纠纷、赡养纠纷、继承纠纷领域，该类情形所涉主体类型与居住权制度所期望保护的主体类型一致，以解决特定家庭成员之间的居住困难问题为目标导向，对发生在直系血亲、姻亲关系以及离婚关系之间的3类特殊主体的居住权益加以保护，以弥补意定居住权的不足，从而维护特定弱势群体的居住权益。

（二）

裁判设立居住权的规范基础

为了实现裁判的妥当性，避免司法实践对民法典所形成的法秩序的冲突，裁判设立居住权应尽可能在现行法律体系下寻求规范基础。民法典第一千零九十条吸收《婚姻法解释（一）》第27条规范意指，规定离婚时有负担能力的一方应给与生活困难的他方适当帮助。这一规定通常被认为是立法上对配偶居住权的肯定，作为人民法院可以在婚姻家庭领域通过生效文书设立居住权的规范基础。问题是，在婚姻领域之外，如基于抚养关系、赡养关系，现行法律体系下是否允许司法裁判设立居住权？

实践中，裁判者面对居住权纠纷所要处理的，往往是特定主体的居住利益和房屋所有人的所有权等存在于涉案房屋之上的在先权利的冲突。在不同利益存在冲突时，法益位阶的平衡成为法官处理裁判纠纷的法理和逻辑遵循。伴随近代以来人的主体地位空前提升，居住权逐渐被国际性地公认为是一项基本人权，物权性居住权是宪法性居住权在民法上的实现方式。虽然有学者主张我国的居住权具有用益型居住权的缩影，但毋庸置疑，民法典设立的居住权制度是以社会性居住权为基础，以保障弱势群体的居住利益为最主要目的。因此，居住权作为矫正个案利益分配失衡的工具或方法，生存保障成为裁判设立居住权的价值导向和法理基础。在排除妨碍之诉和腾房之诉中，法官通过判决设立居住权，实际上是基于权利人的生存保障需要在法益位阶判断上高于对所有权的保护。

民法典物权编在制度层面确立了居住权的物权性质和效力内容，在取得方式上虽然仅列举了合同和遗嘱两种方式，但并不能据此推定民法典的其他章节条文中禁止居住权通过其他方式取得。民法典第二百二十九条已从原则上认可人民法院、仲裁机构的法律文书具有导致物权设立、变更、转让或者消灭的效力，也就是说民法典本身就存在着可依照裁判方式设立物权的规定。此外，在家庭共有财产分割领域，根据民法典第三百零四条的规定，并不排斥法院采用设立居住权的方式对不动产进行实物分割。在遗产分割方面，民法典第一千零五十六条第二款规定，对于不宜分割的遗产可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理，其中“等方法”可以解释为包含设立居住权在内。因此，依裁判设立居住权并不违反物权法定原则，而是基于法律的人文关怀，在现有法律框架下实现对特定主体的生存保障目的。

在居住权制度规范设计本身阙如的情形下，应区分不同法益之间的位阶关系，以实现对意思自治与公共利益、第三人利益之间的冲突处理。婚姻家庭编与继承编中规定的抚养义务、赡养义务等与法律引入居住权的价值取向高度重合，家庭成员之间的赡养义务、扶养义务等规范可以作为裁判设立居住权的规范基础，相应的，裁判设立居住权的范围应当限定于具有特定身份关系的群体之间，以实现对特定群体生存权保障，缓和自由与公平这两个价值目标之间的冲突。裁判设立居住权也可视为是国家权力对私人自治和个人自由的干预和限制，是国家以有形之手介入私人权利配置的过程，因此实践中应当严格限定裁判居住权的适用范围，明确其权能边界，不可肆意扩张。

三

裁判设立居住权的运行机制

（一）

裁判设立居住权的适用标准

不同于基于合同和遗嘱方式设立居住权，以裁判方式设立居住权并非基于当事人之间的合意，而是以公权力介入的方式实现保障特定弱势群体居住权益的目的。以裁判方式设立居住权在一定程度上会影响所有权人的利益，对私人自治和个人自由造成干预和限制，故应对法官所享有的自由裁量权进行一定限制，明确裁判设立居住权的规范路径和权利内容，以实现类案裁判统一和个案正义的平衡，将明确的运行机制作为赋予法官裁判设立居住权效力的前提。

1.裁判设立居住权应限定于特定案型

基于法律设立居住权制度的功能导向，以裁判方式设立居住权应受严格限制，以免司法权过分介入干预私人权利配置，破坏房屋交易秩序。因此，裁判设立居住权的适用案型应限定于家事纠纷案件，这也契合前文所述裁判设立居住权存在的规范基础。

（1）婚姻家庭领域中的适用情形

第一，非产权方配偶对婚姻住所享有居住权。民法典第一千零五十九条规定的“夫妻有相互扶养的义务”，不应仅解释为在一方不履行抚养义务时另一方可要求支付抚养费，也包含一方有能力时须为另一方提供相应的居住条件的义务。配偶之所以享有这项权利，是源于婚姻本身所具有的伦理性，该项居住权利基于配偶身份当然取得，因此，婚姻存续期间，基于夫妻间扶养关系设立居住权具有合理性。第二，离婚后为生活困难的配偶设立居住权。裁判者在保障离婚自由的同时亦要兼顾对弱势者的保护，法官可以将居住权的设立作为离婚经济帮助的形式之一，在裁判中主动适用。民法典第一千零九十条规定的离婚经济帮助制度为此提供了规范基础。在依据离婚经济帮助制度设立居住权时，应当以生活困难为设立条件，以另一方有负担能力为必要前提，不能背离和突破法条的限制条件。

（2）继承领域中的适用情形

第一，为丧偶一方设立居住权。即便被继承人已经通过遗嘱对其名下房屋的归属作了分配，继承人也应尊重和保障生存配偶的居住利益。对丧偶一方居住权的确认，不仅是民法典中夫妻抚养义务的延续，也与必留份制度相呼应。第二，对酌分遗产人设立居住权。对继承人以外依靠被继承人扶养的人，酌分遗产的内容可以是居住权。法院对此可以设定居住权期限，当居住权人获得生活居住能力时居住权消灭。第三，对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，可以通过设立居住权作为遗产分割方式保障其生存权益。

（3）父母子女纠纷领域中的适用情形

在当事人不能达成合意时，法官考量赡养、抚养义务的履行情况，结合当事人的收入情况、劳动能力、房屋拥有情况等因素作出是否依裁判设立居住权的判断。父母对未成年子女或不能独立生活的成年子女具有抚养义务，保障上述人群的居住权益自不待言。同时，赡养老人不仅是传统美德，更是子女的法定义务，在赡养案件中裁判设立居住权回应了“老有所居，老有所养”的民众期待。赡养义务中支付赡养费的前提是请求人缺乏劳动能力或者生活困难，法院设立居住权也应当以此为前提。

2.法官应对裁判设立居住权的必要性进行审查

以裁判方式设立居住权作为一种公权力强制性赋权行为，是借助司法机关公权力的力量实现经济社会的基本公平，具有社会保障功能，目的在于保护“居无所屋”的弱势群体，其与民法意思自治原则在一定程度上具有冲突的可能，这种法价值冲突亦是民法法益冲突的深层表现。当法益发生冲突时，要以现代民法的精神和理念为指导，对不同的民事法益进行衡量，以实现意思自治与公共利益、第三人利益的平衡，因此需强调仅在确有必要，即为实现权利人的基本生存保障功能时才可以裁判方式设立居住权。

第一，裁判设立居住权在程序上具有兜底性的特征。法院应当引导当事人就居住权问题先行协商沟通，尽力寻求其他手段保障弱势一方的居住利益，以期在各方利益最大化的基础上达成和解，维护家庭和睦。若各方在充分沟通后仍无法达成一致的，法院则可以裁判方式设立居住权以保障特定当事人的居住利益。

第二，应以满足生活居住需要为限度。法院应考量居住权寻求一方的劳动能力和住房困难程度，着重考虑居住权人的居住状况，如若尚未达到生活居住困难的，则法官无需为其设立居住权。这也与民法典第三百六十六条居住权设立“以满足生活居住的需要”的目的一致，即从立法目的出发，居住权应当是生活保障型的。实践中，法院往往将是否长期居住、涉案房屋是否为其唯一居所作为裁判设立居住权的衡量指标。

第三，法院在裁判设立居住权时也应当考量房屋所有权人的经济状况和居住情况。法院应以各方当事人利益最大化为基本原则，既要保障弱势群体的生存利益，也要考虑房屋所有权人的实际状况，尊重当事人的私人生活与财产安排。

（二）

裁判设立居住权的具体内容

法官以裁判方式设立居住权应当明确居住权的期限、范围等内容，避免影响权利的正当行使以及对后续强制执行造成阻碍。结合民法典第三百六十七条对居住权合同的要求，法院在裁判文书中应当明确以下内容：

1.居住权主体

居住权主体包括居住权设立人和居住权人。对于居住权的权利主体是否仅限于自然人，学界存在争议。有学者认为居住权主要是为家庭成员而设立的人役权，居住权制度中所说的特定人主要是指自然人。另有学者主张居住权包含社会性居住权和投资性居住权，反映居住权的社会保障功能和居住权制度的经济功能，居住权主体不应仅局限于自然人。民法典颁布后，最高人民法院对此作出解释，居住权利主体只能是自然人，法人或其他组织对房屋的利用只能是“使用”“利用”，而不能是“居住”，但居住权设立人既可以是自然人也可以是法人或其他组织。就裁判设定居住权而言，因其设定限于特定案型，属于社会性居住权，其反映了居住权的社会保障功能，故而该设立方式中居住权利人应当限定为自然人。

2.居住权客体

法官在设立居住权时应当明确权利义务的指向。居住权的客体为他人的住宅，住宅的一部分并不是居住权客体，但是可将居住权行使对象限定为住宅的一部分。法院既可以直接在房屋上设定居住权，也可基于实际情况，判决居住权权利人对相关住宅的一部分享有居住权，但是法院在裁判文书中应当明确具体的权利行使范围。此外，法官应当从居住权的功能定位出发理解居住权客体的“住宅”，可设定居住权的住宅必须是规划用途为住宅或者具有居住功能的建筑物，并且不能存在法律、行政法规以及政策上禁止或限制设定居住权的情形。

3.居住权期限

法官在裁判设立居住权时应当明确居住权的期限，居住权的期限影响居住权的存续期间，关系各方当事人的利益。民法典中规定当事人可以约定居住权期限，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。可见，意定居住权将居住权人死亡作为权利消灭的当然理由。对于裁判设立居住权，法官应当根据主体类型不同分别确定权利期限。关于父母对于成年子女房屋享有居住权的，为保障老人安享晚年，法院宜将居住权期限设定为终身；关于未成年子女对父母房屋享有的居住权，法院应将期限限定在子女成年时终止；关于离婚夫妻和生存配偶满足裁判居住权设立标准而享有居住权的，法院可根据实际情况判决居住权期限；关于为履行抚养义务的离婚配偶设立居住权的，期限应以抚养期间为依据确定。总之，法院确定居住权期限应当结合当事人的生活状况、年龄、劳动能力等可能影响当事人居住情况的因素综合判断。

（三）

裁判设立居住权的物权效力

民法典第三百六十八条规定了合同设立居住权采用登记生效主义，第三百七十一条规定了遗嘱设立居住权参照适用本章的规定，并未明确遗嘱设立居住权的生效时间。对此问题，最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组认为，我国采取遗产继承宣示主义，民法典规定“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”，故在遗嘱设立居住权的情况下，被继承人死亡后继承人即取得居住权，此时登记不是居住权物权设立的要件。可见，在不同方式设立的居住权中居住权登记制度有不同的含义，也印证了不同法律事实引起的物权变动中登记所产生的效力有所不同。在民法典没有明确规定裁判居住权的背景下，裁判设立居住权物权变动方式以及物权效力值得讨论。

1.裁判设立的居住权于文书生效时发生效力

第一，裁判居住权的物权设立属于非基于法律行为产生的物权变动。民法典第二百二十九条已经明确了该类型的物权在法律文书或征收决定等生效时即发生效力，裁判居住权的发生原因属于非基于法律行为的物权变动，故裁判居住权在法院裁判文书生效时就发生效力。第二，从裁判设立居住权的目的出发，认定裁判生效时居住权即有效设立，更能保护弱势群体的利益，不能过于苛责以登记为生效要件。但在裁判生效后，居住权人如及时申请登记，可产生对抗善意第三人的公示公信力。

2.裁判设立居住权与其他权利冲突时的效力认定问题

裁判设立居住权是法官在司法裁判中的有益探索，应基于裁判设立居住权的特殊性质构建权利间优先性问题的冲突解决机制。

（1）裁判设立居住权和抵押权的顺位冲突问题

居住权和抵押权并存契合物权原理，居住权和抵押权分别注重房屋的使用价值和交换价值，在权利设立上不会导致排斥。不动产抵押权与居住权间的利益协调以物尽其用为原则，以公示顺位先后为依据。

当裁判居住权登记先于抵押权登记时，因为经登记的裁判居住权已履行了公示义务，即抵押权人在抵押权登记时就应知晓且自愿承受该房屋上已存在居住权的现实，此时抵押权的实现不消灭居住权，在先设立的居住权可以及于抵押物的受让人。

当抵押权先于裁判居住权登记时，基于物权的公示性，此时抵押权应优先于居住权实现，但是在先抵押权并不当然涤除设立在后的居住权，只有当后设立的居住权对抵押权产生实质影响时，抵押权人才能依申请或法院依职权涤除居住权。物权的排他和优先效力不是无条件去除后设立的物权，先顺位的权利实现不意味着必须要消灭后顺位的权利，顺位先后只是表征了权利实现机会大小的概率，而且以其中一项物权的对抗效力直接排除另一项物权的实现，也并非解决权利冲突的最佳方案。例如，抵押物价值远远超过被担保债权时，即使居住权的存在会降低抵押物的买受价格，但该价格也足以清偿抵押权人的债权，此时并无必要通过涤除居住权来确保抵押权的实现。

（2）裁判设立居住权和所有权冲突问题

基于裁判设立居住权的适用条件限制，裁判设立居住权与房屋所有权人的冲突多发生于法院裁判设立居住权后，原房屋所有权人将房屋出售的情况下。此类纠纷中，原房屋所有权人是否有权出售房屋？居住权人的居住权能否对抗房屋买受人的所有权？

一方面，原房屋所有权人仍有权出售房屋，但性质上属“带居卖房”。首先，所有权是权能最为完备的物权，而居住权作为用益物权，仅具有占有、使用的权能，而不具备处分和收益的权能，所以即使在房屋上裁判设立了居住权，也不能排斥所有权人行使自己的处分权能。其次，民法典规定仅在居住权期限届满和居住权人死亡两种情形下居住权消灭，房屋所有权的转移并不是居住权的消灭原因。

另一方面，对于房屋买受人而言，合法设立的居住权可以对抗房屋买受人的所有权，即新的产权人不能以所有权对抗居住权人对房屋的占有、使用权利。首先，房屋买受人基于物权享有排除妨害的权利行使，应当以买受人在购买过程中的善意无瑕疵和房屋占有人占用的非法性为前提，而居住权人对房屋的占用具有合法基础，而且登记（当然）或实际居住的外观事实（一般）均可以排除第三人的善意。其次，所有权人享有的排他性也不是绝对存在，根据民法典中“买卖不破租赁”的逻辑，具有物权性质和生存权法益基础的居住权更不受居住权存续期间内所有权变动的影响。最后，裁判居住权已经登记的，当然可以对抗善意第三人，即推定房屋买受人已知晓并自愿承受有权利负担的所有权；即使裁判居住权未经登记，根据民法典第二百二十九条至第二百三十一条的规定，裁判设立居住权属于“因法律文书、继承、事实行为等法定事由取得物权，也不适用善意取得制度”。

来源：人民司法