离婚时特殊房产的处理

司法实践中，离婚时的诉争的房产并非普通的商品房，而是一此特殊的房产或者有条件限制的商品房，这类特殊房产的处理原则如下：

一、军产房

必须结合部队对军产房的政策规定，夫妻一方对军产房享有的权益类型、能否按比例分割、双方出资情况、能否评估拍卖、能否设定居住权等进行综合认定。

二、经济适用房/限价房

1、经济适用房必须结合房屋来源及取得房产的贡献大小等因素，达成协议按协议处理，如无法达成协议，在五年交易期限内不得上市交易，再由法院综合衡量案件情况后按比例共有，待能够上市交易时，分割条件成就时分割房款。

2、两限房因流转受限，考虑到不能上市交易，房屋评估机构难以对诉争房屋价格进行准确评估，法院客观上对双方的补偿数额就难以确定，司法实践中法院一般以诉争房屋不分割条件为由，不会实体分割房屋，有时谨慎分割两限房份额及占有使用问题。

四、回迁安置房

农村回迁安置房大多跟宅基地补偿有关，离婚时一方能否分割回迁安置房，要看宅基地及附着物（房屋）取得权利或建造时间，作出贡献大小、具体的回迁安置政策（按宅基地面积与安置房屋面积按比例置换、按人口基数确定回迁房屋面积）、是否本村村民等多种因素综合判断后，由法院根据案情作出分割判决或者确定补偿金额。

五、小产权房

1、由于小产权房没有法定房屋不动产登记机构颁发的正式产权证，不产生物权设立、变更、转让的法律后果，法院原则上认为小产权房的所有权存在较大问题，一般不会处理小产权的所有权归属（分割），但是考虑生活实际需要，有时会解决小产权房由谁居住、使用、收益的问题。

2、法院有时以无产权登记身份证为由，处理之后也不能依法进行不动产登记，不符合分割条件为由，在离婚案件中不予处理小产权房，而是判决小产权房在具备分割条件时另行起诉解决。

3、对小产权房已被行政机构认定为违章建筑的，法院一般不会处理所有权问题，主要原因是司法权不得干预行政权。

4、非本村村民购买小产权房，合同无效，法院一般不会处理小产权房的权属归属问题。对本村村民购买或分配的小产权房，合同有效，法院视具体情况处理，但在权属归属（所有权）认定上非常谨慎，主要原因是司法权不得干预行政权。

六、约定服务期限房（单位福利房）

1、部分法院认为约定服务期限房（单位福利房）的取得附有一定条件（退回或者购买），离婚时所附条件尚未成就，分割财产时不予考虑，待分割条件具备后另行起诉解决。

2、部分法院认为虽然所附条件尚未成就但是已经登记在签订协议一方名下，但签订协议一方所做贡献较大，而且充分履行《服务期限协议》对其以后就业会有限制，分割比例倾向于签订协议一方，一次性解决纠纷为宜。

七、未取得不动产权证的房屋

离婚时未取得不动产权证的房屋法院有两种方式：

一是在本案中不予处理，待取得不动产权证后另行起诉要求分割；

二是在本案中仅仅处理使用、占用和收益的问题，不处理所有权的问题。

八、离婚时未处理的房屋

属于离婚后的财产纠纷，主要审查离婚协议中的条款，查明是否知道或者应当知道，确属离婚时未予分割的房屋系夫妻共同财产，具备分割条件的情况下，可以进行分割。

九、多人共有产权房（包含子女是共有人）

按照共同共有相关法律规定，结合各方贡献、还贷情况、子女教育等因素，由法院判决确定分割比例或占用、使用、收益等。